Qual a melhor opção para imóveis próprios? Holding Patrimonial ou Pessoa Física?

Afinal, o que é uma Holding Patrimonial?

Uma administradora de bens próprios, também chamada de holding patrimonial, é uma empresa criada com esse fim e/ou que tenha atividades específicas para que os bens imóveis sejam integralizados ao capital social ou são adquiridos para fins de investimento através da geração de receita de locação, sendo que o objetivo é facilitar a gestão destes bens e gerar benefícios tributários e até mesmo sucessórios.

Essa empresa poderá atuar na compra, venda e locação de imóveis próprios. Veja que há aqui uma diferenciação com a atividade específica de imobiliárias, que fazem a intermediação da locação, compra e venda, recebendo uma comissão por esse serviço. Ou seja, uma imobiliária, normalmente administra bens de terceiros e nesse caso que estamos tratando, a holding, administra bens próprios.

A administradora de bens próprios, ou holding patrimonial, visa facilitar a gestão do patrimônio de pessoas que possuem diversos bens, que são em sua maioria imóveis.

Vale ressaltar que uma holding patrimonial, como esse tipo de empresa é conhecida, nada mais é que uma administradora de bens e são empresas como quaisquer outras, podendo ser constituídas nos tipos jurídicos:

· sociedade limitada com mais de um sócio

· sociedade anônima

· sociedade limitada unipessoal, sendo que nesse caso, não é recomendado, pelo fato de ser uma empresa de um único sócio, a questão da vantagem sucessória (que trataremos em outro artigo) não faz sentido.

Situação em que pode ser melhor manter os imóveis na pessoa física.

Se os bens imóveis estiverem em nome da pessoa física e desejar abrir uma Holding Patrimonial para integralizar o capital social com esses bens, deve-se considerar que na pessoa jurídica como qualquer outra empresa, terá custos e por isso se faz necessário uma análise prévia para ver se vale a pena. Veja abaixo os principais desembolsos:

· Abertura da empresa, apesar de não ser um valor muito alto e a complexidade não é tão grande, pelo fato de poder ser uma empresa na própria residência, o valor deve ser considerado;

· Assessoria contábil mensal para cuidar da escrituração contábil, fiscal e tributária da empresa;

· Despesas bancárias, pois apesar não ser obrigatório, é recomendado uma conta corrente exclusiva para a empresa;

· Taxa Anual de Fiscalização da Prefeitura

Além disso, existem custos para integralização de imóveis na administradora de bens, como o imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI e as custas de cartório.

Ou seja, se o custo inicial e mensal para manter uma holding patrimonial (pessoa jurídica administradora de imóveis), for maior do que o ganho obtido na tributação das receitas de locação, o melhor é deixar como está.

Situação em pode ser melhor manter os imóveis em uma Holding Patrimonial.

Existem dois pontos para essa decisão, que são fundamentais para solicitar uma análise por um profissional de Contabilidade:

1. Como já explicado anteriormente, é muito viável quando a pessoa possui uma certa quantidade de imóveis alugados que estão gerando uma boa receita mensal e que superam os custos de manutenção da empresa;

2. Se o item acima for vantajoso, ou seja, há ganho na locação dos bens, o segundo passo é definir corretamente qual a finalidade inicial de manter esses bens na holding patrimonial, para cada imóvel, sendo que a vantagem aumenta ainda mais quando há tendência de comprar e vender imóveis com muita frequência e com uma boa margem de lucro.

Pois, um aspecto muito importante aqui é que precisa definir qual a finalidade para que o bem seja contabilizado de forma correta. Ou seja:

· Será um bem classificado no grupo de “Investimentos” no ativo não circulante, para fins de obtenção de renda com locação e eventual venda futura no longo prazo?

· Ou será um bem classificado como estoque de imóveis para venda no curto prazo, sem a intenção de locação?

Mais a frente será demonstrado o efeito dessa definição para fins tributários na operação de venda e antes disso, esclarecemos que a Receita Federal vem mudando o seu entendimento quanto a reclassificação contábil dos imóveis.

Ou seja, uma vez definida a finalidade e registro contábil no momento da aquisição, se a empresa mantiver em seu objeto social atividades de compra e venda de imóveis próprios e locação de imóveis próprios, poderá ser feita alterações através de movimentação contábil do Ativo Não Circulante para Estoque de Imóveis e assim vender com tributação por presunção (bem menor) e não como Ganho de Capital.

Por entender que essa é uma prática comum nas holdings que alugam, compram e vendem imóveis próprios, a legislação mudou o seu entendimento, ao que antes estava estabelecido na IN 1.700/2017 da SRF no seu art. 215, parágrafo 14:

“O ganho de capital nas alienações de ativos não circulantes classificados como investimento, imobilizado ou intangível, ainda que reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda, corresponderá à diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil estabelecido no § 1º do art. 200.”

Ou seja, a empresa poderia até fazer essa movimentação, transferindo o bem do ativo não circulante para estoque de imóveis (ativo circulante), alegando que tem tal atividade no seu objeto social, porém, não estará livre de ser autuada em eventual fiscalização da Receita Federal.

Essa situação se agravava, principalmente, se o imóvel que estava registrado no ativo não circulante, fosse um bem objeto de locação, gerando receitas para a empresa por um bom tempo e agora, na ocasião da venda, para reduzir a carga tributária, o mesmo fosse transferido para estoque de imóveis e lá revendido por tributação menor.

Em resumo, o fato é que agora, a holding patrimonial poderá sim reclassificar o seu imóvel que está ou já esteve alugado, transferindo do Ativo Não Circulante para o Ativo Circulante (Estoque) na ocasião da alienação e assim ter o benefício tributário também nessa operação.

Esse entendimento por parte da Receita Federal é um excelente avanço e favorece ainda mais as vantagens em constituir uma holding patrimonial.

Mas fiquem muito atentos, pois a exceção é que esse imóvel não pode ter sido utilizado como Ativo Imobilizado da empresa e muito menos ter sido a sede da empresa.

Demonstrando Vantagem e Desvantagem de Forma Prática

Bom, já sabemos o que é uma holding patrimonial, já sabemos quais são as vantagens e desvantagens e já estamos cientes de que uma holding patrimonial é uma empresa como outra qualquer, sendo assim, a sua tributação não é diferente das demais empresas.

Dessa forma, o fator determinante, será mesmo as duas questões mencionadas acima. Ou seja, valor mensal recebido com a locação dos bens e a tendência de manutenção dos bens quanto as operações de vendas dos imóveis.

Agora, para ficar tudo muito mais claro, vamos demonstrar a seguir de forma prática o efeito da tributação da holding patrimonial x pessoa física, considerando sempre os fatores principais:

1. Receita de locação com menor carga tributária

2. Finalidade inicial de manter os bens na holding (investimento ou venda)

No demonstrativo abaixo, vamos considerar o seguinte cenário:

· Empresa tributada pelo Lucro Presumido

· Valor de aquisição do imóvel: R$ 1.000.000,00

· Valor hipotético de locação (sem qualquer relação com o valor do imóvel): R$ 30.000,00

· Classificação inicial como investimento para fins de obtenção de receitas de locação

· Sem intenção de operação de venda frequente

Importante: quando a empresa tem essa característica, os bens devem ser registrados no grupo de Investimento no subgrupo "Propriedades para Investimentos” no Ativo Não Circulante.

Primeiro, vamos avaliar o ganho obtido na locação mensal.

Receita com Locação – Imóvel classificado como Propriedade para Investimento

Veja que o ganho efetivo mensal com a locação é bem interessante, mesmo considerando os custos com Contabilidade, conta corrente e outras despesas menores, pois no acumulado anual, terá economizado uma boa grana.

Bom, então sobre o aspecto da locação, vimos que existe uma vantagem interessante, considerando o exemplo acima, nessa situação valeria a pena a decisão de manter os imóveis na pessoa jurídica.

Operação de Venda dos Imóveis (entendimento anterior da Receita Federal)

Agora, imaginemos que surgiu uma oportunidade interessante e após um longo período obtendo receita de locação, essa empresa, que não tinha intenção de vender esse imóvel, achou viável e decide vender. Vamos verificar como ficaria a tributação:

Operação de Venda – Imóvel contabilizado como: Propriedade para Investimento

Considerando o entendimento anterior da Receita Federal, a finalidade em que o imóvel foi registrado na holding inicialmente, como investimento, apesar da vantagem obtida na locação durante todo o período, na operação de venda, seria mais viável pela pessoa física.

Veja que mesmo nesse entendimento anterior, aliás, bastante equivocado na minha opinião, por outro lado, ainda assim, deve ser levado em conta a economia em tributos na locação durante todo o período.

Agora, um outro exemplo, considerando o novo entendimento da Receita Federal quanto a possibilidade de reclassificar o imóvel do Ativo Não Circulante para o Estoque, desde que atendidos os requisitos mencionados anteriormente.

A empresa, mesmo que não tivesse a intenção de venda para esse imóvel e assim tivesse registrado na ocasião da sua aquisição (como Propriedade para Investimento), após ter alugado por algum tempo e feita a reclassificação para Estoque, a tributação seria como demonstramos a seguir:

Importante: reforçamos o entendimento de que, quando a empresa tem essa característica ou tendência é fundamental ter as atividades de Compra, Venda e Locação de Imóveis Próprios no seu objeto social e que o imóvel já deve ter sido alugado anteriormente e não pode ter sido Ativo Imobilizado:

Operação de Venda – Imóvel contabilizado/reclassificado como: Estoque p/ Venda

Nesse caso, com o benefício da possibilidade da reclassificação contábil, a empresa teve um ganho na tributação que parecer não muito expressivo se comparado com a opção de manter na pessoa física.

Por outro lado, esse ganho é muito expressivo se comparado ao bem registrado para fins de Investimento, pelo entendimento anterior da Receita Federal. Além de considerar os Ganhos com a Locação desse bem ao longo dos anos.

Agora, continuando a nossa análise, veja mais um ponto que merece a sua atenção!

Pode parecer óbvio que o ideal então seria vender todos os imóveis como estoque, já que a tributação é menor na operação de venda.

Porém, imagine uma situação em que o imóvel sofreu desvalorização ou se manteve estável e surge a necessidade de uma transação de venda, ou até mesmo uma doação. Veja como ficaria:

Operação de Venda – Imóvel sem valorização após a aquisição

Analisando o quadro acima, veja que na operação de venda com imóvel classificado como estoque e que não teve valorização no período, independentemente de ter sofrido valorização ou não, o imposto é devido sobre o valor da venda, o que inviabilizaria a operação nesse exemplo.

Mais uma vez reforçando a necessidade da holding ter as atividades operacionais corretas e manter a classificação de acordo com as Normas Contábeis, vejamos o exemplo abaixo:

O imóvel contabilizado como estoque de imóvel para venda, este não deve ser objeto de locação, caso essa atividade não esteja no objeto social da holding.

Isso por que se por algum motivo, a empresa receber receita de locação por esse imóvel, a tributação será a mesma aplicado ao ganho de capital, nos termos do artigo 215 da IN 1.700 que reproduzimos a seguir:

§ 3º Serão acrescidos às bases de cálculo do IRPJ e CSLL:

I - os ganhos de capital, demais receitas e resultados positivos decorrentes de receitas não abrangidas pelo artigo, auferidos no mesmo período, inclusive:

c) a receita de locação de imóvel, quando não for este o objeto social da pessoa jurídica;

Além disso, sempre é importante ressaltar que deve ser mantidos em Estoque para Revenda apenas os imóveis que atendam as definições de Ativo Circulante, devendo ser reclassificado em caso de locação.

Veja a seguir a comparação da receita de locação de imóvel classificado como Investimento x Estoque para Venda (*sem atividade de locação).

Receita com Locação – Comparativo Imóvel classificado como Investimento x Estoque*

Em resumo, a decisão de manter os imóveis em uma holding patrimonial e usufruir dos ganhos na tributação sobre a locação dos imóveis em relação a pessoa física, normalmente pode ser interessante, levando em conta a análise do custo-benefício, como demonstrado anteriormente.

E, com o recente entendimento da Receita Federal, essa vantagem se consolidará, inclusive na ocasião da sua alienação, desde que atendidos os requisitos mencionados nesse artigo.

Muito além da economia tributária que demonstramos nesse artigo, constituir uma Holding Patrimonial é fundamental para o Planejamento Sucessório e Distanciamento de Riscos. Sobre esse assunto, logo postaremos um artigo mais específico.

Antes de decidir abrir a sua holding patrimonial, consulte um Contador para que faça um estudo completo para que tenha segurança jurídica e contábil e assim trazer tranquilidade quanto ao aspecto legal e tributário e sucessório.

Gostou desse artigo? Se foi interessante para você, comente e nos ajude a aprimorar os nossos próximos artigos.

Alberlan Matos

Contador e Controller

Planconsul Contabilidade

www.planconsul.com.br

(11) 2614-4896